Výnosový přístup k posuzování nemovitostí a podnikání. Uplatnění přístupu příjmu

Výnosový přístup je celá kombinace metod hodnocení v majetkových hodnot, majetku organizace, firmy samotné, ve kterém se náklady na zjišťování provedené přeměně ekonomických přínosů, které jsou očekávány v budoucnu. Teoretické základy tohoto přístupu je velmi přesvědčivý. Investiční hodnota je hodnota budoucích požitků v okamžiku, které jsou zvýhodněné na výnosnosti, což je odrazem rizikovosti investic.

To je rozumné a je vhodný pro všechny používané v oblasti výroby a prodeje majetku objektu stávajících podniků, stejně jako jeho činnosti poskytované vytvářet pozitivní výsledky. Velikost rizika investic do podnikání je demonstrována odhadované diskontní sazby. V roli, která z ekonomického hlediska, nyní činí návratnost požadované investory z investovaného kapitálu v srovnatelnou úroveň investičních rizik předmětů, nebo se jedná o výnosnost alternativní investice se srovnatelným rizikem v době hodnocení.

rysy

Uplatnění přístupu příjmů v praxi je poměrně obtížný úkol, protože je nutné vyhodnotit každý důležitý determinant náklady - návratnost a zisk. Při hodnocení firem použití těchto technik, musíte být jisti, aby provedla důkladnou analýzu všech klíčových prvků, včetně nákladů na obratu společnosti, které mají přímý dopad na zisku, nákladů a rizik, které jsou vytvořeny každého jednotlivého člena.

Výnosový přístup k oceňování podniku se používá poměrně často. Například v případě převzetí nebo fúze, pak se tato metoda se používá mnohem častěji z pořizovací ceny nebo tržní. Attachment kupující kapitál je nyní dělán s očekáváním, že čistých peněžních toků, které mají být přijaty v budoucnosti, což může být nepovažují za zaručené, protože se vyznačují určitými riziky. Přístup příjem zhodnotit tyto klíčové faktory ovlivňující hodnotu v tom, že při použití přístupu tržního obvykle vyžaduje cena-výdělek poměr, nebo nějaké jiné podobné násobky příjem pro retrospektivní období, aniž by byl brán v úvahu budoucnost.

U tržních násobků charakteristické rysy, jako je nejistota a neschopnost poskytnout stejnou péči, které může být dosaženo za podmínek použití výnosový přístup k prognóze budoucích příjmů a diskontní sazby. Například poměr „mezi cenou a zisk“, který se používá po dobu jednoho roku, neumožňuje, aby odrážela přiměřeně očekávané změny v budoucích letech. Správné využití koeficientů poskytuje příležitost prokázat všeobecné preference investorů, často citují prodejců nebo průmyslových zdrojů.

Použití

V analýze a ochranu potřebám, a informace týkající se rozpočtu společnosti, která vynutí, aby se změny a rozvoj finančního dopadu vytvořeného plánu, prognózy a základní svobody. Výnosový přístup k posouzení podniku umožňuje měřit všechny předpoklady, které se týkají toho, zda existují určité výhody absorpce v důsledku růstu tržeb, snižování nákladů, zlepšování procesů a snížení nákladů na malou a střední kapitalizací. S tímto přístupem je možné měřit a diskutovat o všechno. Kromě toho může být použit k určení doby nástupu očekávaných přínosů, jakož i demonstrovat proces snižování nákladů podniku do té míry, že budou k dispozici pohyb výhod ve vzdálenější budoucnosti.

Použití výnosový přístup poskytuje jak pro kupující a prodávající možnost určit reálnou tržní hodnotu podniku, jakož i jeho hodnoty investice pro jeden nebo více strategických kupců. Zobrazí-li se tento rozdíl dostatečně jasně, kupující a prodávající mohou snadno identifikovat prospěch ze synergií a vzít informativní řešení.

Při použití výnosový přístup k oceňování podniku, je třeba mít na paměti, že vypočtená cena se skládá z ceny veškerého majetku, který je používán v rámci přímé akce. V rámci přístupu, existuje několik metod k odhadu, jsou nejzajímavější. Zejména tyto metody jsou použitelné výnosový přístup: kapitalizaci a diskontovaných cash flow. Můžete si je prohlédnout podrobněji.

metody

Pomocí metody kapitalizace peněžních toků je zjištěna celková hodnota podniku, v závislosti na peněžních toků generovaných vlastností potenciálu podniku. Cash flow firmy nebo podniku jako celku - je rozdíl mezi všemi přílivu a odlivu finančních prostředků na zúčtovacím období. Obvykle se používá pro zúčtovací období jednoho roku. Tato technika je převést reprezentativní úroveň očekávaného toku peněz v současné hodnoty jako podíl celkové částky toku pro rychlost kapitalizace přijat. V tomto případě je vhodné zdroj příjmů, s některými úpravami.

Chcete-li použít konvenční metody používané pro výpočet peněžních toků v čistém Kromě zisku (počítáno po zdanění) bezhotovostní náklady určit absolutní hodnoty cash flow za kapitalizaci. Tuto metodu výpočtu lze považovat za zjednodušený ve srovnání s výpočtem volného cash flow, které se zaznamenají jako kapitálových investic Přidávání trvá a potřebě kapitálu doplňování, je k jednání.

Diskontování peněžních toků

Tato metoda je v podstatě založen pouze na očekávaných peněžních toků, které jsou generovány samotného podniku. Charakteristickým rozdíl mezi ním spočívá v tom, že náklady potřebné pro výpočet skóre se určuje cash flow reprezentativní úrovni. Tato metoda ve vyspělých zemích bylo nejrozšířenější vzhledem k tomu, že může být použit na účet pro všechny vyhlídky. Cash flow je obvykle rovná součtu čistého příjmu a odpisy, za předpokladu, že zisk odečtením čistého pracovního kapitálu a investiční investic.

Následující podmínky pro použití metody diskontovaných peněžních toků:

• Existuje-li důvod se domnívat, že budoucí peněžní toky budou různé úrovně proudu, to znamená, že mluvíme o rozvoji podnikání;
• existuje prostor pro smysluplné hodnocení budoucích peněžních toků za použití podnikání nebo obchodní nemovitostí;
• objekt je vybudovat kompletní nebo částečný krok;
• Enterprise je hlavní víceúčelový obchodní hodnota.

Výnosový přístup k oceňování nemovitostí podle metody diskontovaných peněžních toků je nejlepší, ale jeho použití je velmi pracné. Existují odhady, že bez použití této metody k výrobě nemožné. Patří mezi ně rozvoj investičního projektu s jejich následným vyhodnocením.

Výhody způsobu diskontování

Když praktikujete důchodovou metodou posuzování nemovitostí nebo podnikání prostřednictvím diskontní metody je možné identifikovat některé z hlavních výhod. V první řadě mluvíme o tom, co budoucí zisky podniku přímo vzít v úvahu pouze očekávané provozní náklady na výrobu produktů s jeho následným prodejem a budoucí investice spojené s údržbou a rozšiřování výrobních a obchodních kapacit, což se odráží v prognóze zisku pouze nepřímo prostřednictvím svého současného odpisy.

důležité body

Vyhodnocení výnosový přístup s nedostatkem zisku nebo ztráty jako ukazatel výpočtu investičního se provádí po úpravě o tom, že zisk je ukazatelem účetního výkaznictví, tak vystavena značnému manipulaci během provozu.

Metody diskontovaných cash flow se skládá ze tří skupin modelů:

• diskontované dividendy;
• reziduální příjem;
• diskontovaných peněžních toků.

Provádí-li komerční přístup v souladu se slevou osvědčení vzoru dividend jako cash flow, platí výplaty za akcie. Navzdory skutečnosti, že tento model je výrazně obyčejný v mezinárodní praxi pro identifikaci a určování hodnoty aktiv podniku, má mnoho nevýhod. U modelů bez nerozděleného zisku oboru účetnictví. Tam je rozdíl v dividendovou politikou, nejen jednotlivé podniky, ale i pro celou zemi. Tuto metodu nelze použít u podniků, které nemají zisk. Tento model je nejvhodnější pro výpočet hodnoty menšinových podílů.

Zbylý Model příjmu

Výnosový přístup k odhadu od zbytkového modelu přístupu předpokládá, že jako měřítko cash flow bude použita hodnota reziduálního příjmu, tedy rozdíl mezi ziskem a na velikosti zisku, který byl předpovídal akcionáři v době nákupu společnosti nebo jejích akcií. Byla-li hodnota podniku vypočítán na základě předpokladů odpovídající modelu, bude rovna součtu účetní hodnoty se současnou hodnotou očekávaného množství příjmy po této. Tento model ukazuje významnou citlivost ke kvalitě údajů, které jsou uvedeny v účetní závěrce. Pro ruské podmínky přiměřenost těchto informací je předmětem významné pochybnosti.

Přínosy pro akcionáře

Samozřejmě, že akcionáři nebo akcionáři společnosti, která má určitou historii, stejně jako vyplacené dividendy ke skutečnostem, mohou využít slevy modelu pro výpočet nákladů na své vlastní společnosti. Situace je, že podniky v odvětví akcionáři zřídka menšina, takže pro ně nejvhodnější způsob, jak je využít výnosový přístup k posuzování nemovitostí a obchodního modelu diskontovaných volných peněžních toků. V tomto systému jsou k dispozici v hotovosti diskontních sazeb a očekávané návratnosti investic klíč. Největším problémem u tohoto modelu je přesnost prognózy volný cash flow, stejně jako adekvátní definice diskontní sazby.

Použijeme-li výnosový přístup, jehož definice byla uvedena výše, za použití metody diskontovaných peněžních toků jako očekávané příjmy z podnikání, vzít v úvahu předpokládané finanční toky, které mohou být staženy z oběhu poté, co požadované reinvestice peněžních zisků. Jako ukazatel peněžní toky nejsou závislé na účetní systém používaný v podniku a jeho odepisování. V tomto případě se ujistěte, že vezmou v úvahu každou peněžních toků - přítoků a odtoků. Zhodnocení finanční smysl pro diskontování peněžních je taková, že v důsledku těchto procesů je jejich snížení na částku, která by byla k dispozici pro investora v okamžiku obdržení cash flow, pod podmínkou, že dal své peníze nejsou v podnikání právě teď, a za jakých Co jiného investičního majetku veřejného charakteru, například, zabezpečení likvidity nebo bankovní vklad.

další techniky

Výnosový přístup, jehož příklad byl popsán dříve, v poslední době používá méně a méně, a nyní se stal nejběžnější způsob hodnocení. Používá se pro posouzení různých aktiv, a slouží jako základ pro svou myšlenku, že každá pohledávka, která odděluje hlavní charakteristiky akciových opcí musí být umožněno hodnotit to jako jednu z možností. V současné době je odmítnutí přístupu příjmu se nejčastěji provádí ve prospěch modelu oceňování opcí (v uvedeném pořadí, Black-Scholes).

Takový systém je používán, umožňuje zhodnotit celkové hodnoty vlastního kapitálu společnosti nebo podniku v případě, že se pracuje s velkými ztrátami. Tento model je určen k dalšímu vysvětlit, proč jsou náklady na vlastní kapitál podniku není nulová, a to i v případě, že snížení nákladů podniku pod nominální výši dluhu. Dokonce s takovou výhodu, je třeba poznamenat, že model Black-Scholes pro ocenění ruských společností v současné době má více teoretická. Hlavním problémem, díky čemuž je tento model nelze aplikovat na domácí podnikání - to je absence některých důkazů parametrů modelu, které jsou naléhavě zapotřebí.

zjištění

výnosový přístup k oceňování podniků a nemovitostí začaly používat mnohem méně často, a to se děje z mnoha důvodů. Zejména se jedná o nedostatky, díky kterým dochází k obtížím v jeho použití ve spotřebitelském trhu. Za prvé je třeba poznamenat, jak je těžké dělat předpovědi budoucího náklady na služby a výrobky a suroviny, stejně jako zbytek komplexu vstupních ukazatelů. V tomto případě můžeme mluvit o některých subjektivních znaleckých posudků. Kromě toho, že problém je informace o nízké odhalování trestné činnosti ruských podniků, a protože je to důležité pro správný výpočet a model Black-Scholes. To je způsobeno z velké části nízká podniková kultura společnosti.

Obrovské množství akcií, včetně současných i velkých balíků, soustředěna v rukou malého okruhu osob, přičemž podíl minoritních akcionářů a drobné vlastníky, jejichž podíl je velmi nízká, na základním kapitálu je zanedbatelný. Ukazuje se, že řada firem prostě nemají zájem zveřejňovat žádné informace. Je proto mnohem komplikovanější výpočet výnosový přístup s ohledem na většinu průmyslových odvětví a podniků v Rusku. Za jiných podmínek, to funguje dobře, jsou zobrazeny všechny jeho přednosti a spolehlivost.