Dluhopisy (hypotéky) v Rusku: kde banky berou peníze na hypotéky?

Dluhopisy (hypotéky) zaujímají více než 80% všech transakcí s nemovitostmi v USA, v Rusku - méně než 10%. Potenciálnost cenných papírů je zřejmá. Mnozí ovšem neví nejen to, co jsou hypoteční zástavní dluhopisy, ale také základní pojmy.

Základy

Dluhopisy jsou cenné papíry, které dávají právo získat pevný zaručený zisk. Jsou to dva typy:

1. Při prezentaci - koupil levněji, prodal více.
2. Pevný zájem - po určité době přebírá příjmy investora (kupónu).

Dluhopisy jsou dluhové cenné papíry. Výnos je garantován ratingem společnosti. Čím je podnik stabilnější, tím pravděpodobnější je obdržet slibné příjmy.

Co jsou dluhopisy (hypotéka)?

Hypoteční obligace je dluhový papír, který refinancuje investice do úvěrů na nemovitosti.

Například banka "AAA" vydává úvěry na nákup bytů. Kapitál je samozřejmě omezen. S 1 miliardou rublů může banka vydat například 1 000 půjček. Přirozeně se trh s nemovitostmi zastaví, když úvěrová organizace vyčerpá finanční prostředky.

Kdo má prospěch?

Vydání hypotečních zástavních listů je výhodné pro všechny účastníky trhu:

• Banka - zvyšuje objem úvěrů vydaných na hypotéky.
• Investor - investuje peníze do majetku, který by v závislosti na ceně bydlení měl růst.
• Dlužník - vysoká úroková sazba hypoték se sníží o 1,5-2%. Samozřejmě, údaje jsou malé, ale z hlediska vysoké výše úvěru jsou výhody zřejmé.
• Stavitelé - stavební firmy "nezmrazují" své zařízení, ale nadále pracují.
• Stát dostává daně z výstavby a prodeje.
• Pracovníci - nevylučují z nedostatku práce.

Jak jsou zajištěny směnky?

Nyní o tom, jak tento trh funguje. Banka "AAA" vydá půjčku na nákup nemovitosti ve výši 5 milionů rublů. Na ně vydává obligace (hypotéku) a prodává je na burze cenných papírů. Peníze od investorů směřují k novým úvěrům. Cenné papíry jsou poskytovány prostřednictvím občanských plateb za hypotéky.

Alternativy

Dluhopisy (hypotéky) nejsou jediným nástrojem pro investory na tomto trhu. Existují alternativy:

• Osvědčení o hypoteční účasti - podíl částky úvěru na pořízení aktiva. Investor obdrží právo na zisk z nemovitosti.
• Hypotéka - jistota, která potvrzuje právo obdržet peníze od dlužníka. Rozdíl od dluhopisu (hypotéky) spočívá v tom, že hypoteční zajištění je nabytým majetkem.

Vlastnosti cenných papírů v Rusku

Samozřejmě, nápad, který pochází z USA, může na našem trhu přinést pozitivní momenty. Nicméně hypoteční zástavní listy v Rusku způsobují spoustu otázek jak mezi investory, tak odborníky. Termín "stabilita" se nevztahuje na vývoj ekonomiky naší země, zejména na trhu s nemovitostmi. Za posledních 1,5-2 let se nejen zastavil růstem, ale také výrazně klesl. Dluhopisy (hypotéky) nemohou přinést příjmy z trhu s nemovitostmi, pokud se nezvýší.

Druhým problémem jsou vysoké náklady na cenné papíry. Soukromé obchodní společnosti a obyčejní občané se z tohoto důvodu nebudou moci stát investory. Všechny naděje jsou kladeny na nestátní penzijní fondy, banky, které mají volné prostředky, které údajně nevědí, kam je investovat.

Třetím problémem je nedostatek dobře promyšleného legislativního rámce.

Můžete shrnout: vysoká cena cenných papírů, nestabilita trhu s hypotékami a špatný právní základ pravděpodobně neumožní vývoj tohoto druhu cenných papírů v Rusku.

Proč hypoteční zástavy v roce 2008 vedly ke kolapsu systému?

Krize v roce 2008 začala právě hypotéčními dluhopisy (CDO). Faktem je, že mnoho investorů začalo kupovat cenné papíry, protože vědělo, že trh s nemovitostmi neustále roste. To ovlivnilo strategii bank, které byly lhostejné vůči solventnosti svých klientů. Hlavní věc je, že by měly být. Byly tam případy, kdy byla hypotéka vydána za 500 tisíc dolarů lidem, kteří neměli trvalý příjem. Pro banku jsou rizika minimální - obdrželi tyto peníze na burzách z prodeje hypotečních zástavních listů.

Také banky vydaly úvěrové swapy, tedy pojištění, pokud není dluh zaplacen.

Ale pyramida se natočila natolik, že pod nimi začala vydávat vazby (syntetická CDO). Vzhledem k tomu, že analytické společnosti nevěděly, co to bylo, spoléhali se na údaje investičních společností, které je vydaly. Někteří věděli, ale obávali se, že ztratí velké zákazníky. Z vysoce rizikových dluhopisů se BBB staly ještě problematičtějším aktivem, ale jeho úroveň ohrožení se již rovná AAA (jako státní dluhopis amerického federálního úvěru), což je absolutně bezpečné. To umožnilo investorům, kteří vlastní miliony dolarů, investovat do nezajištěných cenných papírů a získávat finanční prostředky z penzijních fondů, které mají zakázáno investovat do aktiv menších, než je tento rating. Samozřejmě, taková pyramida se dříve nebo později musela zhroutit, když ceny domů začaly klesat. To se stalo. Byly zničeny velké investiční společnosti, investoři a pojišťovací agenty.

Získali na tom investoři, kteří provedli sázku na hypoteční swapy, tj. Kolaterální pojištění pro kolaterál nemovitostí, které byly prodávány za nízké ceny. To znamená, že v nich investujete milion dolarů, mohli byste dostat několik set miliónů, protože nikdo jednoduše nevěřil v selhání.