Náklady přístup: podstata a hlavní rysy

Hlavní metodou stanovení tržní hodnoty nemovitostí, strojů a zařízení je cenově přístup, který je založen na principu substituce. Podle něj plátce nepřiměřené ceny za objekt, v případě, že je vyšší než to, co si můžete zaplatit za stejný stejný nástroj a kvalita.

Když je zhodnocení majetku, brát v úvahu postupy, které umožňují co nejpřesněji odrážejí jeho hodnotu. Je to drahé, je ten hlavní. Je zřejmé, že hodnota objektu v tomto případě skládá z tržní ceny pozemků a náklady, které jsou nutné obnovit, například struktura ve své současné podobě.

Náklady přístup k posuzování nemovitostí se provádí v několika fázích:

1. Určit cenu pozemku, který odpovídá za většinu z jeho správného používání.

2. Vypočtěte částku, která má být vynaložena na vybudování podobného zařízení.

3. Stanovit výši příjmů, které patří podnikateli.

4. odečteny fyzické, funkční a vnější znehodnocení.

5. Held konečný výpočet hodnoty pozemků a stavbu budovy, která by měla brát v úvahu úpravu opotřebení.

Přístup náklady, zatím, má své nevýhody v použití. Hlavním z nich je to, že budete muset strávit spoustu času k určení přesné hodnoty budovy. Takže, když se při využívání se provádějí ze staré budovy, aby přesně určit náklady na její obnovení a údajné zhoršení je téměř nemožné. Co se týče standardních budov, pak je tento přístup je nejlepší ve svém odhadu, protože je velmi snadné použití. V některých situacích je jedinou možností, například při posuzování jednoúčelové budovy (školy, železniční stanice, elektrárny) nebo pojistnou hodnotu.

Přístup nákladů je často používána, když provedla zhodnocení dlouhodobého majetku, výstavbě nebo analýzu co nejefektivnější využití půdy.

S ohledem na vypořádání náklady na výstavbu, které jsou prováděny pomocí čtyř základních metod: index, srovnávací jednotka, poškodí do složek a kvantitativní průzkum.

Takže, poslední průzkum je vypracovat odhady pro přímé náklady , které se vztahují na všechny typy prací, materiálů, mechanizace, pomůcek a tak dále. Tyto náklady rovněž přidány do zisku a investora režii. Tato metoda je považována za nejpřesnější, ale také časově nejnáročnějším použití, protože to vyžaduje znalost znalcem v oblasti výstavby a přípravy odhadů.

Přístup nákladů také používá metodu poškodí do svých složek v oceňování nemovitostí, což je trochu podobná kvantitativní, ale to není tak časově náročné. Skutečnost, že se nepoužívá individuální a souhrnné ceny všech konstrukčních prvků.

Co se týče způsobu srovnávací jednotkou, jeho použití je oprávněné pro porovnávání typu. Takže, za účelem zhodnocení objektu, vyberte jej s podobnou technologií a výkonem. Volba se provádí pomocí speciálních adresářů. Tato metoda je nejjednodušší, a proto má velmi široké uplatnění.

Způsob index je, že účetní hodnota se násobí specifických indexů, které byly schváleny státními normami. Předpokládá se, že tato metoda má nejnižší stupeň přesnosti.

Přístup náklady mohou být použity při vyhodnocování jakéhokoliv nemovitostí, ale ne nutně jeho použití je oprávněné. Skutečnost, že objekty, které mají být vráceny, se používá velmi zřídka, ale jeho použití při vyhodnocování zastavěného prostoru je prostě nesprávné.