Prodej bytu méně než 3 roky vlastnictví. Nákup a prodej bytů. Byty na prodej

Jak je známo, příjmy z prodeje bytů ze strany fyzických osob podléhajících dani z příjmu fyzických osob - daň z příjmů fyzických osob. Při nákupu a prodeji na území Ruské federace, je to v každém případě musí být vyplaceny do ruského rozpočtu, a to i v případě, že transakce je potvrzena občany jiných zemí.

Odkazoval na rozsah právních operací je tak rozmanité a nasycený, který může být popsán pouze působivý multi-objem. Tentýž článek sleduje mnohem užší cíl: odhalit některé vlastnosti občanů prodejem bytů, v případě, že nemovitost zůstane ve svém vlastnictví méně než tři roky.

Z právního hlediska je lhůta pro předběžné vlastnictví domů před prodejem principu kvůli odlišnému posouzení daňového základu. Takový precedens je typický pro ruské legislativy. Ve Spojených státech, například, taková transakce se nedaní vůbec (není to jeden z důvodů, vybuchla v roce 2007, realitní krize?), Západní Evropa, naopak ukazuje tvrdší přístup. Daňový řád je jeho nárok. 17.1 Art. 217 potenciálně osvobozeny od daně z příjmu drtivá většina Rusů - Vlastníci nemovitostí, kteří jsou tak po dobu tří nebo více let.

Nicméně, přinejmenším stejnou délku vlastnictví daňového řádu (čl. 208 str. 1, str. 5) zajištěn právní situaci, kdy prodej podléhá zdanění. Méně než 3 roky vlastnictví s sebou nese dvě alternativy pro stanovení výše daně z příjmu (PIT) a jak - ve výši 13% při prodeji bytů, které budou považovány později. Mimochodem, ve Francii daň obdržela mnohem drsnější. Tam, v oblasti prodeje bytů v roce po jeho koupi těchto příjmů do rozpočtu bude činit jednu třetinu své hodnoty.

Ekonomický důvod pro odlišení

Proto stát vykazuje velmi odlišný přístup při stanovení základu daně, přičemž orientační bod jako zdánlivě non-ekonomických ukazatelů, jako držby? Proč daňové úřady brát jako referenční období tří let?

Je mnohem výhodnější pro majitele bytu, pokud to nestačilo, čekat déle než tři roky, a pak se bude prodávat koupit novou, takže všechny peníze pro sebe. Opravdu, „klasický“, protože majitel dělá. Ale v jiném myslí realitní spekulant. Pro něj, nákup a prodej bytů - business. Prostřednictvím daňových zákonech ruského státu, který není omezuje pouze na ziskovost těchto spekulací, ale také vést záznamy, současně přitahuje rozpočtových prostředků.

možnosti daňové

„Krátkodobé“ Majitel má právo si vybrat, tím výhodnější pro něj být zdaněna na daně z příjmu (PIT) prodeji bytu. Méně než 3 let vlastnictví - právní termín definuje dva způsoby, jak definovat základu daně v této situaci. Jak již bylo zmíněno, sazba daně je v obou případech 13%.

První možností by bylo předmětem daně z čistého zisku vlastníka jako rozdíl mezi kupní cenou a prodejní cenou. Například majitel koupil byt za $ 1.4 milionu. Rub., A prodával za $ 1,9 mil. Rub. Čistý zisk majitele 0,5 mln. RUB za předpokladu, tento prodej bytu. Méně než 3 roky vlastnictví - což je okolnost, která snižuje zisk ve výši daně (1900 - 1400) * 13% = 65 tisíc rublů ..

Ve druhém provedení, v případě, že byt má v objektu zdarma, je základem daně jeho prodejní cena se snížila o 1 milion. Rublů (čl. 220 odst. 1, str. 1 daňového řádu). Ruská Federální daňová služba Letter № ED-4-3 / 13578 z 25.07.2013, se kodifikuje postup při stanovení výše odpočtu od základu daně z čistého zisku.

Předpokládáme, že výnosy z prodeje bytů ve výši 1,7 milionů. Rublů. Majitel, který jej prodal, musí zaplatit částku rozpočtu (1700 - 1000) * 13% = 91 tisíc rublů ..

Další možností odpočtu od základu daně

V situacích, kdy má pronajímatel investovaných do opravárenských zařízení ve více než 1 milion. Rub., Nákup a prodej bytu pro něj mohou být doprovázeny dalšími prostřednictvím snížení daňového základu. Podle čl. 220 daňového řádu, má nárok na snížení množství příjmů obdržených na základě skutečně vynaložených a doložených nákladů.

Co způsobuje ilegální „daňové optimalizace“

Bohužel, to se stává, že majitelé bytů v tajné dohodě s realitky a kupující záměrně podhodnocují svou tržní cenu, často ilegálně „optimalizovat“ daňové odpočty. Co to znamená pro podvodníků? Finanční úřady, zjistit, zda podhodnocení má právo na soud, aby rozbít dohodu - návrat na majitele bytu. Navíc adekvátní notář má právo odmítnout registraci smlouvy o prodeji.

Resident - nerezidentem

Výše daňové sazby jsou platné pro obyvatele, to znamená, že pro lidi, kteří žijí na území Ruska za 183 dní v roce. Mezi nimi naprostá většina tvoří občané Ruska.

Na druhou stranu, vlastnit a nakládat s majetkem jako byty a jsou nerezidenti - cizinci a ruské občany žijící převážně v zahraničí. Pro ně je prodej bytů je zdaněn vyšší sazbou, více než dvakrát tak velká: 30%. A pro nerezidenty v tříletém období daňový kód není ani zmínka. Říci více, bez ohledu na to, kolikrát nepatřili k domu: tři roky nebo patnáct nebo dvacet let, daňová sazba zůstává nezměněna. Řekněme, že byt koupil za 5,0 milionu Kč. Rub., Pak prodal nerezidenta za 6,5 milionu. Rub. V tomto případě se výše daně z příjmu (PIT), které mají být zaplaceny do rozpočtu nerezidenta, bude (6500 až 5000) * 30% = 450 tisíc rublů ..

Doba nabytí vlastnického práva

Jak můžeme vidět, po dobu držení je dána velikostí splatné daně z když je byt k prodeji. Méně než 3 roky vlastnictví nejsou definovány jako tři kalendářní roky, jakož i 36 měsíců počínaje určitým datem. Jakých okolností určena v době nabytí vlastnického práva? V případě, že byly získány pomocí privatizace, podpis darovací smlouvy, prodeje, barter, k pronájmu jako náhradu za zbořeného domu, okamžik výskytu odkazu tohoto práva je datum osvědčení o registraci vlastnického práva.

Výchozím bodem pro získání práv příjemce dědictví je smrt zůstavitele. Majitel družstevního bydlení může říkat mistr to pouze v den závěrečné platby jednotky.

To znamená, že prodej bytu jako transakce je vždy úměrné době vzniku vlastnictví.

Upřesnění: není to jen o bytu

U všech bytů, o uplatňování daně z příjmů fyzických osob, kdy jsou prodávány rovnala jako chat, zahradních domků, vil, pozemků pro výstavbu, pokoje v bytech, druhý z - pouze celá (právní termín), to znamená, že má číslo, například: №1 pokojový byt №7. Je zřejmé, že nákup a prodej bytů - právní norma. Všechny výše uvedené nemovitosti daňovou sazbu, již bylo zmíněno u nás.

Ale v případě, že místnost není registrována, každý pod vlastním číslem, to je docela možné, že, jak je popsáno níže. Například v bytě 4 pokoje, každý z nich má individuální. Pak se prodal všechny své pokoje, každý přibližně 1,0 mil. Rublů. Daňový úřad uvádí, že v takové situaci, hodnota všech bytů jsou sečteny pro určení celkové prodejní ceny. V tomto případě je prodej bytů bude předmětem daně z příjmů fyzických osob takto: (4 * 1000-1000), * 13% = 390 tisíc rublů .. Každý prodejce bude platit daň z příjmu jako ¼ z celkového množství kumulovaných 390: 4 = 97,5 tisíc rublů ..

Najít byt koupit - problém?

Vyhledávání ‚právo‘ na koupi bytu - nepříjemné. Na první pohled se na trhu s bydlením je plný návrhy nabízejí řadu. Nicméně, pokud jste opravdu začít vyvolat osoby, které dal klasifikované, pak velmi brzy najdete: oni jsou v žádném spěchu, aby volání na domácí číslo, kde se nachází apartmán. To znamená, že máte v probíhající konverzaci s zprostředkovatelů na trhu s bydlením, to znamená, že u realitních kanceláří. Kupující často zajímají se prodejem bytů od majitelů. Ale je to oprávněné?

Na jedné straně je samozřejmě dobře, že trh s bydlením je strukturován, a tam jsou profesionálové. To může chránit osoby páchající transakce, z nelegálních programů, které by mohly vést k jeho dalšímu odstoupit od smlouvy. Samozřejmě, že pro toto zabezpečení bude muset platit prostředníka - RK. Zde jsou některé ceny ukázkové pro „klid“: audit zákonnosti transakce - od 10 tisíc Rub,.. registraci vlastnických práv na bydlení - .. 15 tisíc rublů, „že dohoda na klíč“ - od 20 tisíc rublů .. Ve skutečnosti, tam je nějaký smysl, aby lidé denně není spojen s právní stranu transakce se týká realitních kanceláří.

Samostatný byt vyhledávání

Nicméně, zvláštní kategorie právní gramotnosti občanů stále přitahuje možnost, jak ušetřit peníze, takže jednat bez realitky služby. Byty na prodej ze strany majitelů vzácnější na trhu, je třeba hledat. Nejjednodušší způsob, jak upozornit na koupi bytů v primárním trhu, to znamená od stavitele. Ve stejné době, aby se předešlo nedorozuměním, měli bychom nejprve zjistit, do jaké třídy ve vlastnictví majetku ve výstavbě nebo postaveném domě: VIP-, klassik- nebo ekonomické třídě. To může být určeno metodou podle dodání (klíč nebo pod samootdelku), oblasti bytů bytového fondu, v souladu s převahou bytů více pokojů v něm. Zjistěte si, co vývojáři jsou stavební bydlení ve vašem městě. Informovat o jejich pověst a „historií“.

Byty na prodej ze strany vlastníků na sekundárním trhu s bydlením, jak jsme již zmínili, je vzácnější. Ale nadšenci zjistí, že neztrácí srdce: před najdete stokrát zadávání a aktualizování informací Avito stránky, nejčastěji na vyhledávání trvá několik dní, koupit noviny s reklamami, „pod čarou“ vyvolání počtu reklam a majitelé jsou ...

Nicméně, není to, že „nálezce úspěšných“ kupci domů se zájmem ne přeplatí majitele nad tržní cenou na částku, která by ho vzal do realitní kanceláře. Není žádným tajemstvím, že majitelé bytů často přeceňují jejich cenu. Pokud však jde o „skutečných zákazníků“ sekundární prodej bytů - také turecký diplom.

Pokud bychom se rozhodli koupit byt v „cizí“ město, pozorný lidé v těchto případech přednost jednat pouze přes prostředníka, ale ne sám. A zároveň minimalizovat pravděpodobnost možných „překvapení“.

Právní kroky při koupi bytu

Přesunula důraz na přezkoumání specifika daňového řádu, s přihlédnutím k pobytu, zvýhodněné daňové sazby, po odečtení daně z prodeje bytu, na čistě právní formality v obchodu.

Začněme s nákupem bytu, protože to je první krok příjemce. Pro jeho část obsahuje tři akční blok.

Zpočátku, že kupující zkontroluje doklady a prodávající musí podepsat předběžnou smlouvu.

Pak (v případě, že transakce probíhá na sekundárním trhu) podepsali smlouvu o odcizení. V případě, že je proces koupě bytu v novostavbě (primární trh) podpisem s výhradou zprávy o přijetí (snad místo - předběžnou dohodu, která upravuje investiční vklad, společná stavby, stavby na akcii základu).

Poslední etapa - státní registraci transakce. je nezbytné, aby kupující pečlivě provádět všechny tyto kroky. Přičemž zvláštní pozornost zasluhují případy, kdy dělal urgentní prodeje bytů.

znaky podvodu

Podvodníci se obvykle pokusí provést proces prodeje marně snaží skrýt důležité detaily. Pokud se tyto události začnou probíhat, a prodávající se snaží vás spěchat, neváhejte ostře přerušit spolupráci a říct mu: „Na shledanou“ - to vás ochrání od nákladů.

Jak víte, peníze má rád ticho. Přečtěte si pozorně smlouvu původní prodejní, registrovaného notáře. Dokonce i když jste dříve odečíst jeho návrhu smlouvy nákup a prodej bytu vzorku. Mít na pozoru - zejména ve vztahu ke konečnému textu tištěného notářem.

předběžná dohoda

V první fázi, kupující určuje cenu na první pohled, a poté zkoumá úplnost prodejního balení dokumentů. Kupující by si měli přečíst předložen tehharakteristiku (forma №7), registrace nájemníků v bytě, dokument udělení vlastnické právo k němu (kupní smlouvy, privatizace, dary).

V detailu, balíček dokumentů o koupi doplní tyto doklady:

- prohlášení o státní registraci bytů;

- smlouva o prodeji (neboť jsou určeny načasování prodeje bytu);

- dokumentuje BTI - výklad a postupný plán bytu;

- kopie pasu dokumentu žadatele;

- potvrzení o zaplacení.

Začněme na sekundárním trhu. Měli bychom věnovat zvláštní pozornost možnosti v budoucnu různých problémových situací. Jedná se o následující objasnění okolností:

- zda prodat nemovitost ve vazbě;

- Jsou všichni dědicové předem zhotovený - prodej souhlasu;

- Ještě nejsou porušována práva osob žijících v bytě.

Na primárním trhu nemovitostí developera také prodej bytu. Jaké doklady jsou potřebné v tomto případě? Dávejte pozor na harmonogramu výstavby při plánovaném termínu bytě v provozu. Zároveň by měl být žádný významný rozdíl s mírou připravenost objektu pro doručení. Informovat o obchodní pověst organizace stavitele, je tam „na svědomí“ zdlouhavý. Dále kontrolované dokumenty prokazující:

- registrace stav pronájem stavebního pozemku (možná vlastnictví podniku);

- developer právo stavět;

- dohoda o získávání finančních prostředků, investiční smlouvy;

- plán bytů.

Pro lepší porozumění s prodejcem, že je žádoucí získat od něj spolehlivé kontaktní údaje (ve smyslu on-line), jakož i ústně jednat s ním předběžná data prodeje bytů, vzhledem k neuspěchané, kvalita výkonu všech jeho fázích.

Smlouva odcizení nebo akt přijímání a předávání jako druhá fáze koupi bytu

Teprve poté, co předběžný kvalitativní test může být přijata ve druhé etapě nákupu: podepsání kupní smlouvy. Nezáleží na tom, zda je notář přítomen při podpisu smlouvy, však nutně akt přijetí a přenosu nebo zcizení smlouvy podepsané v první fázi.

Upozorňujeme na technických detailů: smlouva o odcizení určuje prodejní ceny bytu, je - komponenta pro výpočet základu daně - daň z příjmů fyzických osob z prodeje bytu.

Datum skutečného převodu bytu - smluvní povahu, že může (na základě dohody mezi prodávajícím a kupujícím), které budou vybrány alternativně:

- as okamžiku podpisu kupní smlouvy;

- v korelaci s registrací státu;

- získání osvědčení o titul do bytu.

závěr

Ruský Analýza trhu s nemovitostmi ukazuje některé pozitivní trendy. To je třeba poznamenat, a rozpoznal jeho inteligenci, zejména profesora univerzity. Plechanov Gennady Moiseevich Sternik. Za prvé, konkrétní výsledky na státní politiku kontroly cen.

V dlouhodobém horizontu, je postupná stabilizace cen s orientací na jejich úroveň před krizí, opravdu nákladově oprávněné. Stručně řečeno existuje tendence ke stagnaci (znamenat cenovou kolísání kolem průměru +/- 2,5%). Na základě vyhodnocení bytů ovlivňuje stabilní směnný kurz: již známý, že jejich ceny byly „rubl“. Do značné míry se aktivuje hypotéku na trhu s bydlením. Například v roce 2012 se počet obyvatel hypotečních úvěrů v hodnotě více než 1,0 bilionu. rub.

Nicméně, na rozdíl od toho je jistě pozitivní impuls k bezpečnosti na trhu s nemovitostmi, je třeba poznamenat, rizika spojená s nákupem bytů bez zprostředkovatelů. Často se stává, non-profesionálové neznají nuance určité nákupu a prodeji bytu. Na slovníku odborníků takové transakce jsou označovány jako „zranitelný“. S ohledem na značnou důležitost souladu s právními aspekty nákupu a prodeji je doporučeno obrátit se na odborníka v oblasti nemovitostí. Ať už se prodává bytu, méně než 3 roky dodržující v majetku jakéhokoli jiného nákupu a prodeje bytů, péče o platební specialisté budou pracovat na několik řádů nižší než riziko přímé ztráty.